克而瑞地产研究发文称，2026年三季度，在“828新政”制度重构与市场预期调整的共同作用下，一二手成交结构持续分化，二手房在重点城市住房交易中的占比进一步提升，“二手房主导”的格局不断强化。从成交总量来看，三季度一二手住宅成交总规模维持高位。三季度20个重点城市一二手住宅成交总面积约6404万平方米，环比下降20.6%；对比去年同期约6292万平方米的规模，同比仍小幅增长1.8%。前三季度累计成交约20450万平方米，同比微增0.4%，总量规模与上年同期基本持平。

　　从成交表现看，三季度新房成交1973万平方米，环比下降28.0%，同比下降7.8%，前三季度累计成交6545万平方米，同比下降10.5%;同期二手房成交4431万平方米，环比下降16.8%，但同比仍增长6.7%，前三季度累计成交13906万平方米、同比增长6.5%。二手房环比降幅比新房小11.2个百分点，同比更是高出14.5个百分点，二手房成交表现明显优于新房。

　　注：20个重点城市包含北京、成都、大连、东莞、佛山、广州、杭州、惠州、南京、宁波、青岛、厦门、上海、深圳、苏州、天津、武汉、西安、扬州、重庆，与二手房同口径。

　　从成交结构看，二手成交占比持续抬升。二手房占一二手总成交面积的份额由2023年一季度的47.2%升至三季度69.2%;前三季度累计占比68.0%，较上年同期上行3.9个百分点。三季度各月占比稳定于69%左右，二手房成交规模约为新房的2.2倍，主导地位进一步固化。

　　分能级看，一线与二三线的分化进一步加深，总量稳定主要由一线城市贡献。三季度一线%，前三季度累计同比增长3.1%;二三线%)，前三季度累计同比下降0.7%。一线城市成交的韧性与稳定性，

　　供应端的收缩在三季度进一步深化。据CRIC监测，全国50个典型城市前三季度累计新增供应7553万平方米，同比下降21.2%，降幅较上半年微收0.5个百分点。从绝对量来看，仅为2023年同期的约47%，供给收缩幅度仍处历史高位。分季度看，一季度供应1904万平方米，二季度回升至2911万平方米，三季度回落至2738万平方米，环比下降6.0%、同比下降20.4%，前三季度同比降幅均在20%以上，供给收缩基调未改。

　　从月度走势来看，1-2月受春节假期与市场预期偏弱叠加影响，供应处于年度谷底，单月规模均不足600万平方米;3月随“小阳春”季节性放量至912万平方米，4月进一步上行至1139万平方米，形成年内首个供应高峰;5月短暂回落后6月再次回升至1016万平方米。进入三季度，7-8月供应下探，7月698万平方米、8月672万平方米，均为年内低位，同比降幅分别达23.5%、25.7%;9月受“金九”推盘窗口带动，供应集中放量至1368万平方米，环比大增103.6%，创年内单月新高，但同比仍下降15.7%。整体来看，前三季度供应呈“一季度低位开局、二季度冲高回落、三季度先抑后扬”的特征，房企推盘节奏明显向少数节点集中。

　　备注：50个代表城市包含北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、苏州、武汉、西安、南京、长沙、天津、郑州、东莞、青岛、宁波、合肥、佛山、沈阳、无锡、济南、厦门、福州、温州、长春、哈尔滨、南宁、常州、南昌、南通、珠海、惠州、徐州、中山、兰州、大连、东营、淮南、景德镇、昆山、拉萨、汕头、西宁、扬州、运城、漳州、肇庆、镇江、淄博，下同。

　　分能级来看，三季度各能级供应均同比下降，二线%。上海、深圳三季度供应略显疲软，同环比齐降;北京、广州集中放量，环比增幅20%以上，但前三季度累计同比降幅仍在25%以上。

　　23个二线%。从三季度各城市表现来看，仅南京、福州、苏州、武汉四城实现同比正增长，郑州、济南、重庆、青岛等城市降幅超五成，城市间分化加剧。

　　23个三四线%)等城市放量明显，但多数城市绝对规模仍处历史低位。

　　2026年三季度，新房整体成交延续筑底行情。据CRIC监测，三季度50城新建商品住宅成交3136万平方米，环比下降26.3%、同比下降10.6%，前三季度累计同比下降11.1%。从季度动能看，一季度受春节及低基数扰动，成交3002万平方米，同比下降24.2%;二季度得益于政策累积效应及部分核心城市需求释放，成交面积回升至4253万平方米，环比增长41.7%，同比基本持平;进入三季度，市场转入季节性淡季，成交面积回落至3136万平方米，环比下降26.3%，同比下降10.6%，总量层面的筑底仍未完成。

　　从变化趋势看，7月成交1120万平方米、为三季度高点，8月回落至996万平方米，9月在新政落地与“金九”营销双重作用下微升至1020万平方米，环比增长2.4%、但同比降幅扩大至20.1%，“金九”成色明显不足。

　　一线城市是唯一实现同比正增长的层级，以“最小的降幅、最多的正增长城市”印证需求的相对韧性。4个一线%，降幅在各能级中最小。从三季度各城市表现看，深圳、北京实现同比正增，改善型需求集中释放支撑明显;广州、上海同比小幅回落。

　　二线城市整体承压，单城表现冷热不均。23个二线%。从三季度各城市表现看，除沈阳、苏州、厦门、福州等城市外，多数城市承压，长沙、杭州、成都、青岛、济南等城市同比降幅居前。

　　三四线%，降幅较上半年有所扩大，需求持续疲软，前三季度累计2586万平方米、同比降6.0%，累计跌幅小于二线。从三季度各城市表现看，昆山、汕头、西宁、中山等城市同比逆势增长，其共性是低基数下的需求回补，但绝对规模仍然有限。

　　从成交结构看，改善型需求支撑延续，产品升级趋势明确。2026年1-9月，90平方米以下小户型成交占比仅18.5%，较2023年下降3.3个百分点;110-130平方米刚改户型占比26.3%，提升1.4个百分点;150平方米以上大户型占比13.6%，提升2.9个百分点，结构重心持续上移。这一结构性上行，既是“好房子”政策引导下供给适配的结果，也意味着新房有效需求正加速向改善端集中;40年个贷上限与债务收入比上调等新政，进一步降低了改善换房的门槛，“总量缩、结构升”已成为市场的主基调。

　　具体城市来看，2026年1-9月，杭州、苏州、宁波等城市150平方米以上成交占比超25%，其中杭州、苏州等城市已超三成。与2025年同期相比，50个代表城市中35个城市150平方米以上新房成交占比提升，其中苏州、杭州、南昌等城市提升幅度超5个百分点;上海、广州、深圳三大一线同步上行，改善需求已成为核心城市新房成交的主力支撑。

　　从CRIC监测的2026年三季度50城新建商品住宅成交均价看，50城整体成交均价22662元/平方米，同比增长6.5%，但环比仍下降1.1%。分能级看，一线%，是唯一同比下滑的能级;二线%;三四线%，均价回升更多源于成交结构向中高端项目倾斜，而非价格本身的普遍上行。

　　从月度价格走势来看，2026年三季度一线城市均价高位回落，二线和三四线城市均价走势相对平稳。其中9月一线元/平方米，较年初下降4.6%;二线元/平方米，较年初上涨1.7%;三四线元/平方米，较年初下跌8.4%。整体看，三季度价格“稳中分化”的特征贯穿始终，一线城市受高端项目入市节奏影响波动最大，三四线城市则在“以价换量”策略下低位窄幅波动。

　　从城市表现来看，50个典型城市中，三季度成交均价同比上涨的城市有25个，同比基本持平的城市有10个，下跌城市共15个。上涨城市数量已明显超过下跌城市，但涨跌分布依旧分散，价格变动的结构性特征依然突出。

　　具体来看，成交均价TOP10城市仍以一线及强二线城市为主，上海、深圳、北京稳居前三，杭州、厦门、广州等长三角、珠三角核心城市位列前十，其中上海以76744元/平方米居首，环比上涨3.7%，但同比仍下降7.6%。价格环比TOP10城市中，淄博、长沙、青岛居前三位，沈阳、常州、中山、东莞、徐州等三四线%)等城市环比跌幅居前，城市间价格边际走势明显分化。价格同比TOP10城市分化显著，东营以31.1%的同比涨幅居首，青岛、杭州、长沙、肇庆紧随其后，三四线及弱二线城市占比明显提升，同比高涨幅在相当程度上仍源于低基数及单项目集中成交;与之相对，西安、福州、郑州等城市价格同比降幅超10%，价格调整压力依然较大。

　　2026年三季度，在供给持续收缩的背景下，全国50个典型城市商品住宅狭义库存总量降至3.02亿平方米，较2023年初的约3.76亿平方米累计下降约19.7%，整体库存规模已回落至三年来的低位。但值得关注的是，9月末库存较6月末增长0.04%，同比降幅维持在6.7%左右、与6月末基本持平，库存去化已进入阶段性平台期。这意味着“以销定产”确实起到了缓冲作用，库存总量不再是主要风险。但受成交规模整体偏低制约，去化周期不降反升，达到阶段性高点，库存压力已从“总量”转向“去化效率”，区域结构性的流动性风险仍在累积。

　　2026年以来，重点城市狭义库存持续处于去化通道。截至2026年9月末，全国50个典型城市商品住宅狭义库存总量约30221万平方米，较6月末小幅回升0.04%，同比仍下降约6.7%。9月单月库存环比回升1.2%，结束了此前连续多月的环比下行。究其原因，房企在“金九”窗口集中推盘，9月供应环比大增103.6%，明显超过同期成交增幅，短期库存被动回补;但拉长时间看，“以销定产”的审慎经营策略仍在深化，供应收缩幅度总体大于成交调整幅度，库存总量同比仍处于下降通道。

　　分能级来看，9月各能级城市库存环比均小幅回升，一线%，一线涨幅居前。从同比来看，二线、三四线城市库存规模较去年同期分别下降7.6%、6.6%，去库存成效显著;一线%，降幅在三个能级中最小。

　　具体来看，一线城市内部库存走势分化。广州、北京供应端收缩力度显著，叠加成交端改善需求支撑，库存规模同比双双下降，其中广州库存仍达1612万平方米，为四城中最高。上海、深圳库存同比仍处上涨通道，深圳涨幅达7.0%，供需同步收缩下库存尚未有效去化，库存小幅积压;上海库存同比基本持平。

　　二线城市库存整体呈下行趋势，城市间存量体量差异显著。成都、沈阳、武汉位列9月末库存TOP3，三城合计5347万平方米，占二线个二线个城市库存处于下降通道，多数城市库存下降主要源于供应收缩幅度超过成交降幅，如大连、长春、郑州、合肥等，去库存成效突出;仅成都、济南、福州、苏州、西安等少数城市受前期供货集中传导影响，库存同比呈现正增长。

　　三四线城市延续去库存，但“低总量”与“高积压”并存。超八成城市库存同比下降，整体积压状况较去年同期继续改善。温州、常州、南通、徐州库存同比降幅居前，库存加速去化。但佛山、汕头、淄博、珠海、徐州等城市库存绝对量仍处高位，去化压力较大。仅东莞、淮南库存规模同比上涨，其中东莞库存涨幅接近30%，主要源于供应增速远超成交，库存被动上升。

　　伴随着三季度末供应集中放量，截至2026年9月末，50个典型城市商品住宅去化周期升至26.9个月，较6月末拉长0.6个月。分能级来看，一线个月，三四线城市去化压力最为突出。

　　具体来看，深圳去化周期22.9个月，同比增幅达46.2%，绝对水平处于阶段性高位，库存压力持续累积;上海去化周期为18.8个月，同比增幅36.5%，主要受成交规模缩量影响，但绝对水平仍在四个一线个月)去化周期同比分别上升7.5%和5.8%，虽库存规模同比回落，但受整体成交规模制约，去化周期仍维持高位运行，库存风险尚未得到根本缓解。

　　二线城市去化周期风险分层清晰，核心与弱二线个月)等弱二线个月，显著高于合理去化区间，库存积压风险突出;与之相对应的是，重庆、杭州、合肥、南昌等城市去化周期处于14个月以内的安全区间，供需相对均衡。从同比变化来看，三季度伴随成交回落，多数城市去化周期同比走阔，成都、苏州、兰州、杭州、济南等城市去化周期同比增幅居前，去化压力显著回升;仅大连、长春等城市受益于库存的大幅出清，去化周期同比缩短。整体来看，二线城市去化压力较上年同期普遍上升。

　　三四线城市整体库存形势较为严峻，其中珠海、景德镇、西宁、东莞、汕头、昆山、运城等7个城市去化周期超40个月，即便供应不再增加，以当前成交节奏，去化仍需3年以上。同比来看，多数城市去化压力较上年同期有所上升，西宁、东莞、珠海、景德镇等城市去化周期同比增幅居前;仅南通、淄博、昆山、徐州等少数城市有所缓解。

　　与新房市场持续缩量调整形成对照，三季度二手房市场表现出较强韧性，“以价换量”主基调下成交规模维持高位。从总量来看，三季度20城二手住宅成交4431万平方米，较二季度下降16.8%，但同比仍增长6.7%，前三季度累计成交13906万平方米，同比增长6.5%，保持近四年来成交新高。

　　从成交走势来看，二手房成交在二季度见顶后回落，但韧性显著优于新房。分月度看，20城二手住宅7月成交1577万平方米，8月进一步降至1443万平方米，9月小幅回落至1411万平方米，但同比仍增长3.1%，环比降幅收窄至2.2%，相对韧性凸显。

　　分能级看，一线%。三季度一线个百分点，环比回落幅度也小了4.7个百分点，一线城市短期动能更强。

　　具体城市看，上海、成都规模领跑，三季度成交在450万平方米以上。从成交表现看，各能级城市三季度成交环比全线回落，仅宁波保持正增，其中大连、杭州、厦门跌幅居前，达25%以上。同比维度，上海、苏州、宁波、东莞等涨幅超20%。前三季度，20城中16城累计同比正增长，上海、扬州、苏州、惠州、东莞等城市增幅居前。

　　展望四季度，新房供应预计仍将维持低位运行，但年末存在集中放量的可能。从三季度走势看，7-8月供应连续下探至年内低位，9月受“金九”窗口带动供应环比大增103.6%至1368万平方米，创年内单月新高，显示房企推盘节奏高度依赖少数销售节点，而非市场信心的系统性修复。预计10-12月单月供应或维持较高水平;但前三季度累计同比-21.2%的基本盘，决定了四季度供应难有趋势性反转。土地成交缩量对2027年可售货值的制约已传导至开工端，828新政确立现房销售的制度方向，预计四季度供应仍以“以销定产、随行就市”的点状放量为主，全年供应同比降幅或维持在-20%左右，新政对供应节奏的传导预计在2027年逐步加深。

　　分城市看，核心城市仍是推盘重点。杭州、合肥、南昌、重庆等去化压力小的城市，四季度推盘积极性有望维持，新增供应以优质地段、高品质“好房子”项目为主;郑州、天津、南宁等库存高企城市，供应将进一步收缩，市场重心转向存量去化;三四线城市供应大概率延续低量，个别城市或出现阶段性断供。

　　展望四季度，新房成交预计呈现“弱季节修复、总量低位持稳”的特征。三季度成交整体走弱、9月同比降幅扩大至20.1%，市场动能已压至低位;四季度在供应放量带动、年末促销与40年个贷、首付优化等新政需求利好的共同作用下，成交环比有望阶段性回升，2025年四季度的低基数亦将助推同比降幅收窄，全年新房成交同比降幅有望收窄至-10%左右。

　　城市维度上，“点状热、面状冷”的结构性分化将更加明显：北京、深圳成交有望保持相对稳定，杭州、成都或高位震荡，广州、南京、苏州、武汉等基本面较好的二线城市仍有小幅放量空间，弱二线及多数三四线城市延续筑底。

　　短期看，新房价格预计维持“总量趋稳、结构分化”的格局。50城前三季度成交均价同比+1.0%的企稳，主要由二线改善盘成交支撑，这一结构性支撑在四季度仍将延续：一线城市均价受优质项目入市托底，但低总价项目占比提升或带来阶段性回落;杭州、合肥等热点二线改善盘主导，均价仍有上行空间，西安、南宁等去化压力大的城市价格调整尚未结束;三四线城市整体仍处寻底过程，“以价换量”策略将延续至年末。

　　中期看，现房、准现房项目占比提升将强化新房价格的真实性，减少“期房折价”对统计均价的扰动，新房价格可能呈现阶段性上行;同时，供给收缩与改善型需求集中，或使核心城市价格韧性好于弱线城市，城市间价格分化进一步固化。

　　展望四季度，库存端的风险点在于“供应放量与成交修复的赛跑”。9月供应环比大增的同时，成交仅环比回升2.4%，供给放量并未同步转化为成交，9月末库存已环比转增、去化周期升至26.9个月。若四季度延续这一“供应先行、成交滞后”的节奏，新增供应反而可能推高库存回补压力，去化周期存在突破27个月的可能;反之，若成交季节性修复超预期，库存或重回下行。整体判断，库存总量仍将在3亿平方米附近窄幅波动，但结构性去化压力将持续存在。

　　四季度二手房市场预计仍将维持对新建商品住宅的相对优势，但成交规模或较三季度进一步回落。成交量方面，前三季度二手房成交已处于历史同期高位，9月单月成交1411万平方米，同比仍增长3.1%。四季度为传统交易淡季，叠加前期积压需求逐步释放完毕，成交量或延续三季度以来的环比回落态势，但在低基数支撑下，同比仍有望保持正增长。核心城市如上海、深圳、天津等，刚需基数较大、价格调整相对充分，成交活跃度有望维持高位;苏州、扬州等前期需求释放较多的城市，成交回调压力相对更大。

　　附表1 2026年三季度和前三季度全国50个典型城市分能级新建商品住宅成交均价

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