中指研究院发文称，2026年三季度，国内重点城市住房租赁市场整体运行平稳，租金下行压力有所缓解，租赁资产回报水平改善，行业制度框架持续完善。租金方面，在季节性效应影响下，三季度重点城市住宅租金先扬后抑，累计微跌0.01%，整体波动较为平缓;其中一线城市租金延续修复态势，但9月随需求回落出现小幅回调，二、三四线城市租金累计跌幅持续收窄。
2026年三季度，重点城市住宅平均租金与二季度末基本持平。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2026年三季度，50城住宅平均租金累计下跌0.01%，跌幅较去年同期收窄0.60个百分点，租金累计变化较为平稳。分月度来看，7月，受毕业季租赁需求持续释放影响，重点城市普通住宅平均租金环比上涨0.13%，位居近五年同期次高位;8月，随着季节性效应减退，重点城市住宅平均租金环比涨幅收窄至0.03%;9月，住房租赁市场逐步迈入淡季，重点城市租住需求热度明显回落，租金环比转为小幅下跌，50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，环比下跌0.17%，同比下跌2.23%，跌幅较8月收窄0.22个百分点。
值得关注的是，50城住宅平均租金同比跌幅自2026年3月起呈现持续收窄态势，截至9月，同比跌幅已收窄至近25个月最低水平，重点城市住宅租金筑底企稳信号有所显现。
从租金水平来看，50城中，头部城市领先优势进一步强化，上海住宅租金位居50城首位。具体来看，截至2026年9月，上海、深圳、北京租金水平继续位居50城前三位，均超过80元/平方米/月;杭州、广州租金在45-50元/平方米/月之间;三亚、厦门等8个城市租金在30-40元/平方米/月之间;天津、大连等27个城市租金在20-30元/平方米/月之间;贵阳、石家庄等10个城市租金在20元/平方米/月以下。
从三季度累计涨跌幅来看，50城中有39个重点城市租金出现下跌。具体来看，2026年三季度，共有上海、苏州等11个城市住宅租金累计上涨，其中上海累计涨幅最大，为1.86%，其环比涨幅已连续6个月居50城首位;苏州、深圳等4个城市累计涨幅在0.5%-1.0%之间，昆明、无锡等6个城市累计涨幅在0.5%以内。三季度，共有39个城市租金累计下跌，其中西安累计跌幅最大，为1.37%;三亚、珠海等5个城市累计跌幅在1.0%-1.3%之间;重庆、武汉等10个城市累计跌幅在0.5%-1.0%之间;北京、广州等23个城市累计跌幅在0.5%以内。
分梯队来看，三季度一线城市住宅租金继续修复。根据50城住宅租赁价格指数，2026年三季度，一线城市住宅平均租金累计上涨0.58%，延续二季度租金修复态势;9月，市场需求热度下降，一线个月的环比上涨，转为小幅下跌0.03%。二线个百分点，季度累计跌幅收窄态势已持续三个季度。三四线代表城市平均租金累计下跌0.11%，跌幅较二季度收窄0.38个百分点，较去年同期收窄0.54个百分点。整体来看，各梯队城市租金变化均呈现向好发展迹象，其中，一线城市平均租金持续修复，筑底企稳趋势较为明确;二线、三四线代表城市租金虽仍处于调整通道，但三季度累计跌幅均已收窄至近年来多季度低位水平。
近年来，住房租赁市场在刚性需求支撑下，重点城市租金下跌幅度相较于房价更为缓和，在此背景下，重点城市租售比稳步提升。根据中指研究院监测，截至2026年9月，50城平均租金房价比为2.30%，较2025年9月提升0.10个百分点，较2023年初低点提高0.32个百分点。
注：租金房价比=2026年9月城市住宅平均租金×12÷2026年9月城市二手住宅均价，下同。
分梯队来看，各线城市租售比均有所回升。具体来看，一线城市受房价基数较高影响，租金回报率仍处于相对低位，2026年9月租金房价比为1.70%，较2023年初提升0.23个百分点;二线个百分点;三四线个百分点。重点城市租售比稳步修复，租赁资产配置价值进一步提升。
具体城市来看，部分城市租售比接近购房综合资金成本。截至2026年9月，重庆、南昌等20个城市租金房价比在2.4%及以上，其中长沙、哈尔滨等地租金房价比超过3%。而根据中指研究院估算，当前我国居民购房综合资金成本大约在2.4%-2.7%之间。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发
2026年三季度，中央层面出台多项涉及住房租赁领域的重要文件，明确住房租赁在住房消费及扩大内需中的定位，修订公积金管理规则，完善租赁住房信贷、REITs融资及保障房供给机制。地方层面则主要围绕多渠道筹集房源、多维度强化市场监管、多方面加大安居支持等方向积极施策，优化本地房源供给、释放租房需求。
住房租赁市场定位上升为扩大内需、提振消费的重要载体。7月2日，国务院批复
住房租赁融资纳入房地产信贷基础制度框架，优质租赁住房项目REITs发行门槛趋于下降。8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发
完善“市场+保障”供应体系，坚持“以需定建、以需定购”原则优化行业供给。9月18日，国新办举行住房城乡建设高质量发展新闻发布会，强调“完善保障和市场两个体系，形成定位清晰、功能互补、有效满足居民住房需求的供应格局”，在住房保障工作上，“将进一步完善以配租型保障房和配售型保障房为主的住房保障体系，坚持租赁补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，推动地级以上城市及有条件的县城完善住房保障轮候库，根据轮候需求科学谋划保障性住房的建设和筹集，优化保障性住房供给”，并对新市民、青年人等群体明确“宜配租则配租、宜配售则配售”的保障路径。政策为保租房的精准供给提供了制度支撑，租赁补贴与实物保障并举也有利于租赁需求扩容，为行业长期发展夯实需求基础。
2026年三季度，地方政策围绕“多渠道筹房源、多维度强监管、多措施给支持”三条主线落地。其中，供给端通过收购个人二手房、盘活存量商品房等方式多渠道筹集租赁房源，同步完善资金监管、租住管理标准等多维度制度建设;需求端通过提高租房提取公积金限额、扩大公积金使用范围，面向重点群体发放租金补贴、提供青年驿站租住服务等方式加大支持力度，降低新市民、青年人居住成本。
因地制宜多渠道筹集租赁房源，盘活闲置低效存量资产。重庆、河南、江苏等地鼓励盘活改造存量房屋用于租赁，其中河南明确将
行业规范管理持续加码，监管视角覆盖开业报备、资金监管、保租房项目评价、运行管理流程等多维度。其中，成都对住房租赁企业实施“开业报备+资金监管”双线闭环管理，要求企业设立唯一的租赁监管专用账户，并明确单次收取租金原则上不超过3个月;西安就保租房项目运营管理评价办法征求意见，拟每半年对保租房项目开展一次评价并公开结果;天津就公共租赁住房管理实施细则征求意见，细化申请、租金与签约、续租等具体规则。
此外，上海工商业土地续期政策落地，为商改租项目提供了更加有利的政策环境。2026年7月31日，上海市规划和自然资源局印发
加大租房提取公积金支持力度，多地提高提取限额并拓宽政策覆盖面。成都、西安等地上调租房提取公积金额度，其中西安同步取消每年仅可办理一项住房消费类提取的限制;武汉拟明确无房职工租房提取不限次数，其中单身职工每年可提取18000元、已婚职工及配偶可提取36000元，经认定的在汉人才提取限额提高至3倍;长沙扩大公积金缴存覆盖面，将个体工商户、网约车司机、快递员等新业态劳动者纳入缴存范围，并全面推行公积金委托按月提取直付房租业务。
多方面加码青年人才安居支持力度，实物配租与租金补贴协同发力。厦门升级“5年内5折租房”保障举措，将保障群体年龄统一放宽至35周岁以下，通过实物配租与租金补贴相结合的方式满足该群体过渡性居住需求;上海推出“新就业青年安居服务”，按环线分档为符合条件的新就业青年提供保租房租金补贴;江苏支持增加青年驿站免费入住次数和天数，已签约待入职青年可凭录用凭证入住;广西面向毕业2年内高校毕业生发放住房租赁补贴，基础补贴按实缴3个月租金的50%核定，符合条件的还可叠加享受相应补贴。
2026年二季度，保租房REITs底层资产平均出租率整体保持高位运行。根据各保租房REITs最新披露数据，截至2026年二季度末，各REIT底层资产平均出租率均处于94%及以上的高位区间：9单REITs产品中，平均出租率最低的为94.1%，最高的为99.5%，中位数为95.8%。保租房REITs底层资产均为一线及核心二线城市的优质租赁社区，依托刚性的租赁需求基础及保租房的定价优势，项目运行保持稳健。与去年同期相比来看，多数保租房REITs出租率运行平稳，仅两只REITs出租率波动幅度在1个百分点以上。其中，华夏北京保障房REIT的扩募购入的盛悦家园项目，59户房源于二季度完成签约、7月起租，受签约与起租期跨季影响，导致项目二季度末统计节点出租率下降至78.5%，拖累华夏北京保障房REIT平均出租率降至94.1%，较去年同期下滑1.1个百分点。华泰苏州恒泰租赁住房REIT的菁英公寓项目，二季度为适应租赁需求变化将合租户型调改为家庭户型，并采取“精准覆盖+全域渗透”的组合策略，通过主动招租扩大客源基础，二季度末项目出租率同比提升1.7个百分点至97.2%。
注：中航北京昌保租赁住房REIT的未来融尚家园项目在2025年三季度末的出租率为签约率数据。
2026年二季度保租房公募REITs运营业绩创新高。根据最新披露的季报数据，受中航北京昌保租赁住房REIT首发及三只REITs扩募影响，2026二季度保租房公募REITs整体的基金收入、净利润、可供分配金额均创新高。
基金收入方面，二季度九只保租房公募REITs合计收入2.3亿元，按可比口径统计，各REITs收入同比均有所增长，其中华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT受扩募影响，基金收入同环比增幅突出，其余REITs收入同比增幅在3%以内，成熟资产运营稳定。
净利润方面，二季度各保租房REITs净利润走势分化，其中三只扩募REITs净利润同比增幅突出，其他REITs产品中，红土创新深圳安居REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT同环比小幅增长;招商基金蛇口租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT净利润同比增长、环比回落，且波动幅度较大。
可供分配金额方面，二季度各保租房REITs同环比变化以增长为主。具体来看，除红土创新深圳安居REIT可供分配金额同比略有下降，其余REITs二季度可供分配金额同环比均有所增长，其中华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT受扩募影响，同比增幅均在20%以上。
注：中航北京昌保租赁住房REIT于2026年4月16日基金合同生效，表格中的财务数据统计期限为4月16日至6月30日数据;为保证可比性，表中REITs合计环比基于前8单保租房REITs数据计算，合计同比基于前7单保租房REITs数据计算。
2026年二季度，成熟保租房REITs年化现金流分派率普遍在3%以上。其中，招商基金蛇口租赁住房REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏基金华润有巢REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT底层项目运营稳健，年化现金流分派率均在3.38%-3.48%之间;汇添富上海地产租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT年化现金流分派率在3.1%-3.3%之间;红土创新深圳安居REIT年化现金流分派率为2.82%，基本符合基础设施REITs的收益预期。中金厦门安居REIT受扩募新资产5月并表影响，可供分配金额未能计入完整季度收益，可分配现金流被短期摊薄，年化现金流分派率仅2.43%。此外，值得关注的是，二季度首发上市的中航北京昌保租赁住房REIT，因本期可供分配金额中计入了过渡期损益导致数据偏高，年化现金流分派率高达15.49%，若剔除相应损益，按本期可供分配金额756万元计算，其本期现金流分派率约3.41%，仍处较高水平。
2.REITs发行：三季度保租房公募REITs首发与扩募进程提速，“投融建管退”闭环加快成型
首发方面，三季度，我国保租房公募REITs产品新增两只。其中，国泰海通中建租赁住房REIT于8月13日获证监会准予注册批复，9月14日公开发售，20日基金合同生效;中金杭州安居宁巢REIT于9月4日获证监会准予注册批复，22日正式发售，30日基金合同生效。此外，另有多个保租房公募REITs首发进程稳步推进，其中上实租赁住房REIT于9月10日正式提交首发申报，并于9月16日获上交所受理;郑州城发安居公募REIT、济南城发租赁住房REIT、武汉安家保租房REIT等项目也在筹备之中。
扩募方面，多只保租房公募REITs也取得积极进展。9月10日，汇添富上海地产租赁住房REIT扩募项目获得国家发改委推荐，9月28日正式向中国证监会、向上交所提交产品变更与扩募申请，9月30日获得证监会与上交所受理。基金自获得国家发改委推荐到完成申报，仅用时18天，推进节奏较快。基金拟扩募项目为上海浦东新区世博片区的两个保租房项目——璟耀项目与璟博项目，均为租赁住房用地新建的租赁社区，于2022年先后投入运营。此外，红土创新深圳安居REIT首次扩募相关中介遴选工作已进入实操阶段;中航北京昌保租赁住房REIT也披露扩募预案，拟新购入4个昌平区保障房项目。
从首发与扩募REITs的底层资产来看，租赁用地新建保租房社区发行保租房REITs具备较突出优势。三季度，新成立的两只保租房REITs底层资产均为租赁住房用地新建、已纳入保租房体系的成熟项目，与此前已上市的9只保租房REITs一致，基金原始权益人均为央企或地方国企背景，底层资产均坐落于一线与核心二线城。与此同时，新申报的上实租赁住房REIT，底层资产为城开·阡集汇社区，是上海徐汇区首个Rr4用地保租房项目。近期提交扩募申请的汇添富上海地产租赁住房REIT，拟购入的璟耀项目与璟博项目，也是租赁住房用地新建的租赁社区。
当前，在政策支持之下，我国租赁住房“投融建管退”商业闭环已基本走通，公募REITs发行逐步常态化，随着前期大规模供应的租赁住房用地所建租赁社区步入稳健运营阶段，保租房公募REITs首发与扩募节奏有望进一步加快。
据中指研究院统计，截至2026年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达149.5万间，较二季度末增加4.7万间。2026年三季度末，开业规模TOP30入榜门槛为18063间，较二季度末提升1013间。
分类来看，开业规模TOP30企业中，分别有10家房企系住房租赁企业、12家地方国企系、4家创业系、3家酒店系、1家中介系，各派系企业数量与二季度末持平。其中，房企系开业规模合计占比达44%，继续保持规模领先地位，开业规模较二季度末增加1万间;地方国企系扩张步伐稳健，开业规模较二季度末增加2.6万间，占据三季度增量主要份额，三季度末开业规模合计占比提升至30%;创业系和酒店系开业规模亦有增长，分别为0.5万间和0.3万间，三季度末规模占比均保持在10%以上。
据中指研究院统计，截至2026年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量约203万间，较二季度末增加3.7万间。2026年三季度末，管理规模TOP30入榜门槛为25541间，较二季度末提升1731间。
分类来看，管理规模TOP30企业中，分别有10家房企系住房租赁企业、13家地方国企系、3家创业系、3家酒店系、1家中介系。与二季度相比，地方国企系增加1家，首创和园新晋上榜。管理规模榜TOP30企业中，房企系管理规模占比达45%，保持市场主导地位;地方国企系规模较二季度末增加超5万间，占比提升至32%;酒店系占比在10%以上，管理规模较二季度末增加0.4万间。
2026年三季度，住房租赁行业制度建设明显推进。中央出台多项顶层文件，一方面将住房租赁纳入扩大消费的整体部署，另一方面完成公积金条例修订，降低租房提取制度门槛;同时，住房租赁信贷升级为房地产基础信贷制度，资本市场进一步优化REITs相关支持政策，从需求端支持、供给端保障、信贷融资、资产退出等多个维度完善行业制度框架。地方层面立足本地实际，通过盘活存量扩充租赁房源、强化行业运营监管、优化公积金提取、落实青年人才安居补贴等举措，夯实本地租赁住房供给与需求保障。
市场运行层面，全国重点城市住宅租金整体呈现筑底企稳态势。50城住宅平均租金三季度累计微跌0.01%，整体波动较为平稳，其中月度同比跌幅已收窄至近25个月最低水平，重点城市住宅租金筑底企稳信号显现。分城市梯队看，一线城市租金修复信号明确，三季度延续累计上涨态势，二线、三四线城市平均租金累计跌幅也有所收窄。与此同时，截至2026年9月，50城平均租金房价比抬升至2.30%，租赁资产投资回报水平持续改善，部分城市租售比已经接近居民购房综合资金成本。
保租房REITs方面，已上市REITs底层项目出租率保持高位运行，二季度板块整体营收、利润、可供分配金额均创新高;三季度保租房公募REITs发行节奏加快，两只新REITs基金合同生效，多单首发、扩募项目推进申报，租赁住房“投融建管退”的闭环进一步打通。企业格局方面，TOP30集中式长租公寓企业规模稳步扩张，地方国企系企业成为本季度房源规模增长的主要动力，在开业、管理规模中的占比进一步提升。
展望四季度，住房租赁市场将进入传统淡季，整体租住需求释放节奏放缓，叠加市场整体房源供给维持高位，租客价格敏感度较高，租金整体仍存在一定调整压力。但经过前期多轮调整，重点城市租金下行空间已经明显收窄，预计四季度租金将以窄幅波动为主;产业集聚、交通配套成熟的核心板块优质租赁房源，租金仍具备结构性支撑。
中长期看，住房租赁行业的角色定位、融资逻辑、竞争格局在发生明显变化。政策端，住房租赁的支持由阶段性政策转向制度化安排，行业发展确定性增强。融资端，监管导向推动融资逻辑从主体信用转向项目信用，资产质量、现金流表现成为企业获取资金、实现REITs退出的核心条件。企业竞争层面，随着地方国企力量持续壮大，市场竞争重心逐步向运营能力、产品精细化运营转移，具备持续运营能力、能够打磨适配新市民青年人产品的主体，将更具备长期发展优势。
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