瑞银发布研报称，下调恒隆地产目标价27.1%，由9.6港元降至7港元，维持“中性”评级。此次下调主要反映上海商业用地更新政策，以及该行对2026年第三季奢侈品零售趋势的最新渠道调查。

　　该行将恒隆地产的净资产值预测下调26%，并将2026至2028年盈利预测下调6%至13%。该行的现金流分析显示，股息增长空间有限，预计2027至2028年不计资本支出的派息比率将超过租赁业务经营现金流的90%。

　　近期公布的上海商业用地更新政策是首个详细架构。该行预计，恒隆地产将旗下两家上海购物中心的租约延长20年，土地更新溢价为28亿元人民币，相当于每年1.4亿元人民币，占该行2027年股息预测的6%。

　　在一线城市，剩余土地使用年限不足20年的商业不动产的净营业收入资本化率超过7%。根据中国REITs的隐含资本化率，并按恒隆地产在中国内地的11处商业地产的土地使用年限进行调整，该行将净资产值预测下调26%。